БЛОГ

полезная информация

в нашем блоге

КАК ПРОВЕРИТЬ КВАРТИРУ ПЕРЕД ПОКУПКОЙ

КАК ПРОВЕРИТЬ КВАРТИРУ ПЕРЕД ПОКУПКОЙ 

Если вышло так, что Вы нашли квартиру на сайте по покупке продаже недвижимости и планируете купить квартиру с помощью Агентства недвижимости или самостоятельно, возникает один из важнейших вопросов проверки юридической чистоты квартиры или дома. Как проверить и с помощью каких ресурсов сегодня Риэлторская компания "PRODANO недвижимость" поможет разобраться в этом вопросе.

Есть три варианта проверки недвижимости:
1. Если Вы подбираете квартиру, дом вместе с риелтором из Агентства недвижимости, то проверка недвижимости и владельца входит в их обязанность, потому что Вы платите за это комиссию.
2. Если у Вас есть знакомый Нотариус или Юрист или Адвокат, тогда можете проверку с легкостью доверить им.
3. Самостоятельно.


  Что проверяют? Проверку юридической чистоты можно разделить на два этапа:
1. Проверка недвижимости и собственника в государственных реестрах: - эта информация обязательно проверяется нотариусом перед подписанием предварительного договора или соглашения.
2. Проверка владельца недвижимости на предмет открытых судебных дел, судебной истории квартиры и права заинтересованной третьей стороны на недвижимость – За эту информацию нотариус не несет ответственности, эту информацию проверяют юристы и адвокаты.


  Если Вы решили проверить самостоятельно, тогда ловите 5-ресурсов с помощью которых Вы сможете сделать это:
1. https://online.minjust.gov.ua/ - единый реестр прав на недвижимое имущество — Здесь проверяем факт регистрации имущества, собственника, наличие ипотеки, арестов, запретов.
2. https://court.gov.ua/ - Судебная власть Украины - здесь проверяем ФИО продавца
3. https://reyestr.court.gov.ua/ - Единый государственный реестр судебных решений – здесь проверяем регистрационный номер объекта недвижимости
4. https://wanted.mvs.gov.ua/searchperson - здесь проверяем не находится ли продавец в розыске
5. https://www.google.com.ua/ - здесь вносим точный адрес недвижимости, ее регистрационный номер и ФИО продавца, если по этому объекту были уголовные дела или недвижимость выставлялась на торги, GOOGLE это вам покажет


  Такие важные лайфхаки – Пользуйтесь.

  Риелторская компания "PRODANO недвижимость" всегда на стороне добра и своих клиентов и для того чтобы избежать трудностей всегда обращайтесь к специалистам.

ПЕРЕЛІК ДОКУМЕНТІВ ДЛЯ ОФОРМЛЕНЯ УГОДИ КУПІВЛІ ПРОДАЖУ

  ПЕРЕЛІК ДОКУМЕНТІВ ДЛЯ ПРОВЕДЕННЯ УГОДИ


  Ось той момент коли ви знайшли житло своєї мрії та готові до угоди купівлі-продажу у нотаріуса, і для того, щоб провести угоду Вам потрібно надати нотаріусу наступні документи:

  ДЛЯ ПРОДАВЦЯ:

   1.  Паспорт — для повнолітніх громадян віком старше 18 років і для неповнолітніх віком старше 14 років.

        Якщо власник квартири, що продається — неповнолітній громадянин:
        - для дитини віком до 14-ти років — свідоцтво про народження.
       Якщо паспорт старого зразка, в нього повинні бути вклеєні фотографії громадянина у віці 25 і 45 років.

       Якщо громадянин змінював прізвище або ім'я за своєю ініціативою або при вступі в шлюб — це показують відповідні документи, що підтверджують зміну прізвища.

   2. Ідентифікаційний податковий код всіх власників квартири, в тому числі малолітніх та неповнолітніх. Власникам біометричних паспортів код не потрібен, оскільки на такі паспорти він нанесен графічно.
   3. Дозвіл на відчуження з державного органу опіки — якщо власник або співвласник квартири — малолітній, неповнолітній або непрацездатний громадянин.
   4. Документ про право власності на квартиру.
   5. Оригінали свідоцтва про шлюб, про розірвання шлюбу, про смерть чоловіка / дружини.
   6. Письмове і нотаріально завірений дозвіл одного з подружжя на відчуження об'єкта, якщо житло було куплено подружжям під час шлюбу.
   7. Звіт про оцінку майна.
   8. Довідка про склад сім'ї (відсутність прописаних)

           Додатково надати покупцю:

  • Технічний паспорт об'єкта нерухомості
  • Довідка про відсутність боргів по квартплаті і комунальним платежам за подачу електрики, тепла, газу та іншого

    ДЛЯ ПОКУПЦЯ:

    1. ПАСПОРТ, у випадку, якщо покупець знаходиться в шлюбі, тоді потрібен Паспорт чоловіка/дружини
    2. Оригінали свідоцтва про шлюб, про розірвання шлюбу, про смерть чоловіка/дружини.
    3. Нотаріально посвідчень ЗГОДА одного із подружжя на придбання нерухомості.

    ЯКЩО ЦЕ БУДИНОК:
  • Правочинний документ на будинок;
  • Технічний паспорт;
  • Витяг з реєстру прав власності;
  • Паспорт та ідентифікаційний код власника (або власників);
  • Свідоцтво про шлюб власника або інші довідки, в залежності від ситуації (свідоцтво про розірвання шлюбу, свідоцтво про смерть дружини або чоловіка);
  • Дозвіл органів опіки і піклування (якщо одним із власників є неповнолітній);
  • Свідоцтво про право власності (на завершене будівництво) або договір купівлі-продажу будинку, договір дарування, міни, свідоцтво про право на спадщину тощо. Такий документ на будинок повинен бути внесений до реєстру речових прав на нерухоме майно;
  • Експертна оцінка будинку та земельної ділянки;
  • Довідка кадастрового бюро про відсутність обтяжень на землю;
  • Нотаріально завірена відмова сусідів від права купівлі частки у спільній частковій власності (якщо продається частина будинку).

    Ріелторська компанія "PRODANO нерухомість" завжди перевірить пакет документів, а якщо потрібно допоможе відновити або отримати необхідні довідки та документи.

ПОПЕРЕДНІЙ ДОГОВІР

  Друзі, сьогодні Ріелторська компанія "PRODANO нерухомість" від власника дасть роз'яснення на тему Попереднього договору про наміри, що це за договір? Для чого його укладають? Хто його укладає? Скільки це коштує.

  Уявіть, ви нарешті знайшли нерухомість своєї мрії, вас влаштовує ціна і стан квартири та ви озвучуєте власнику наміри про покупку. Тепер начебто все, можна йти до нотаріуса та оформлювати угоду купівлі продажу, але тут виникають ризики як у продавця щодо того, що він почне нести витрати на підготовку документів до угоди, а покупець в останній момент знайде інший об'єкт та відмовиться від угоди, так і для покупця — ризик що власнику може прийти інший покупець запропонувати більшу суму, і як наслідок відмовить Вам. Також існує важливий момент, до здійснення угоди необхідно здійснити перевірку майна та власника. Що робити для уникнення цих ризиків? Відповідь — оформлення попереднього договору, простими словами ЗАВДАТОК.

  Попередній договір – угода, якою сторони підтверджують готовність укласти основний договір. Цей документ фіксує, що продавець і покупець домовилися про ціну та умови продажу, і переходять на етап оформлення квартири. За цим договором покупець вносить частину суми – завдаток – зазвичай це min 1000$. Це гарантує серйозність його намірів.

У попередньому договорі вказується наступна інформація:

  • Адреса та Характеристики квартири;
  • Ціна об’єкта;
  • Сума завдатку;
  • Терміни оформлення Основного договору;
  • Терміни звільнення нерухомості та передачі ключів;
  • Хто і які несе витрати по сплаті податків та послуг нотаріуса;
  • Місце проведення укладання основного договору;
  • За яких умов і в якому обсязі завдаток буде повернуто;
    умови розірвання угоди;
  • Перелік майна яке залишається новим власникам за домовленістю сторін.

    Іноді буває ситуація – покупець не готовий відразу заплатити всю суму, але він точно знає, що за певний час зможе це зробити і хоче придбати саме цю квартиру. Якщо власник готовий почекати, вони укладають попередній договір з відповідними умовами». Про тему "Розстрочка платежу" ми напишемо в наступних постах.

    Хто і де оформлює Попередній договір. На практиці існує два варіанти укладання цього договору:

    Найпоширеніший — в офісі Агентства нерухомості.

     АН запрошує дві сторони, попередньо на підставі правочинних документів дає запит нотаріусу у якого буде здійснюватися укладання Основного договору на предмет заборон та відчуження майна. На підставі перевіреної інформації укладає між двома сторонами Попередній договір.


Цей же договір є підтвердженням передачі та отримання завдатку, що засвідчується підписом представника АН.


Скільки коштує: Безплатно


Ризики: Згідно з юридичної практики, договір оформлений АН може бути відхилений як документ при наявності суперечку Суді. Попередній договір має бути оформлений, тим самим чином, яким буде укладатися Основний договір.

Ріелторська компанія "PRODANO нерухомість" рекомендує оформлення попереднього договору у Нотаріуса, який буде укладати Основний договір.


В даному варіанті безпосередньо Нотаріус здійснить перевірку всіх правочинних документів, нерухомості та власника у всіх реєстрах на предмет заборон, арештів тощо.


Перелік необхідних документів для проведення угоди, ми наведемо у наступному пості.


Скільки коштує оформлення угоди у Нотаріуса:
наприклад у Нашого прекрасного партнера, надійного і професійного нотаріуса Олени Григорівни Дергільової  витрати на оформлення договору складатимуть 1% від суми завдатку + 2500 грн, що є стандартним тарифом серед кращих нотаріусів міста.

А на сьогодні все, укладайте безпечні угоди та бережіть себе.

ОЦІНКА МАЙНА, НЕРУХОМОСТІ

Якщо ви зіткнулись з продажем свого майна, у вас обов'язково виникне питання з оцінкою Вашої нерухомості.

Так сталося, що існує два види оцінки: Оцінка ринкової вартості — її визначають при прийнятому рішенні про продаж нерухомості, про те як правильно визначити стартову ціну, ми поговоримо іншим разом, а сьогодні Рієлторська компанія "PRODANO нерухомість" розповість про експертну оцінку вартості майна.

Спочатку трохи нудного визначення, що таке ця експертна оцінка майна, та для чого її роблять.

Експертна оцінка майна є неодмінним аспектом юридичного оформлення зміни прав власності на високовартісне майно. Це стосується договорів спадкування, купівлі-продажу, дарування, міни, передачі в заставу.

Так звана "Оцінка для нотаріуса" - це оцінка для цілей, передбачених статтею 172 Податкового кодексу України щодо порядку оподаткування операцій з продажу (обміну) об'єктів нерухомого майна. Відповідно до пункту 172.3 статті 172 Податкового кодексу України, дохід фізичної особи від продажу об'єкта нерухомості визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оцінювальної вартості такого об'єкта, розрахованої суб‘єктом оцінювальної діяльності (експертом — оцінювачем), та зареєстрованої в єдиній базі даних звітів про оцінку (Інформація з Єдиної бази даних звітів про оцінку в машиночитному форматі).

Тепер о реаліях, цінах, вартості, тощо.

Скільки буде коштувати оформлення нерухомості, основне питання, коли ви прийняли рішення про покупку зацікавленої Вас квартири, дома чи іншої нерухомості. Нагадаємо, що сума податків розраховується від вартості майна вказаної в експертній оцінці.

Існує три варіанти формування вартості майна, що буде вказана експертом в оцінці: (далі в коментарях)

Кожна людина завжди має вибір, але Рієлторська компанія "PRODANO нерухомість" рекомендує оформлювати угоду за повною ціною, для Вашого спокою та уникнення можливих небезпек. Для наших клієнтів ми допомагаємо отримати оцінку за 1 день

Самий вірний — це оформлення угоди за повною ціною вартості нерухомості.
Вартість послуг оцінювача 600 грн

Плюси:

🔸 Покупець захищений від шахрайських дій продавця.
🔸 Продавець має підтвердження походження фінансів, при здійснені наступної великої покупки.

Мінуси:

🔸 Велика сума податків, особливо для продавця, якщо він продає майно, яким володіє менш ніж три роки. Нагадаємо що в цьому випадку необхідно сплатити податків в розмірі 7.5%.
🔸 Теоретично податкова може запитати звідки у покупця з'явилася сума на придбання нерухомості, але в нашої практиці таки випадків ще не було.

Самий розповсюджений вид — оцінка сформована за коефіцієнтами програмного комплексу Оцінювача.

Простими словами, наприклад Ви продаєте вашу нерухомість по 1000$/m2, а програмний комплекс формує оцінку згідно з коефіцієнтами в сумі 700$/m2. тобто якщо ви продаєте квартиру площею 50м2 за ціною 50000$, то експертна оцінка буде становити 35000$ звісно в гривневому еквіваленті. В цьому випадку враховуючи істотну різницю в сумі, продавець пише покупцеві розписку де вказує повну суму, яку він отримав.

Вартість послуг оцінювача 600 грн

Плюси:
🔸 Істотна економія на сплаті податків
Мінуси:
🔸Розписка не є офіційним документом для доказу в суді
🔸У випадку шахрайських дій, коли суд за позовом продавця признає угоду не дійсною, суд зобов'яже продавця повернути Вам суму, яка була вказана в договорі куплі продажу, а це 35000$, а не 50000$

Рієлторська компанія "PRODANO нерухомість" не рекомендує:
Варіант Сумнівний, але самий економний🙂

Деякі оцінювачі, та рієлтори пропонують за окрему плату істотно занизити вартість майна, що призводить до зниження суми податків та зборів. Наприклад реальна вартість 1000$/m2, а оцінювач робить оцінку в розмірі 200$/m2.
Таким чином Ваша нерухомість буде оцінена не в 50000$, а в 10000$. В цьому випадку враховуючи істотну різницю в сумі, продавець пише покупцеві розписку де вказує повну суму, яку він отримав.

Можна порахувати якщо загальна сума податків складає 7,5%, власник сплатить податків 750$ замість 3750$, заощаджуючи 3000$

Вартість послуг оцінювача від 5000 грн

Плюси:

🔸Велика економія на сплаті податків

Мінуси:

🔸Слід розуміти, що таке заниження вартості майна досягається виключно шляхом фальсифікації інформації, внесенням неправдивої інформації про ваше майно в держану базу.
🔸Нотаріус може відмовити у здійснені угоди;
🔸У випадку шахрайських дій, зі сторони продавця, суд за позовом продавця признає угоду не дійсною та зобов'яже продавця повернути Вам суму, яка була вказана в договорі куплі продажу, а це 10000$, а не 50000$;
🔸Розписка не є офіційним документом для доказу в суді

СКІЛЬКИ КОШТУЄ ОФОРМЛЕННЯ УГОДИ КУПІВЛІ ПРОДАЖУ НЕРУХОМОСТІ

  Купівля нерухомості для покупця зазвичай ділиться на кілька етапів:

1. Вибір нерухомості
2. Підготовка до операції, де однією з важливих елементів є оплата податків.

   У цій статті ми розповімо, хто, скільки і за що оплачує при укладанні угоди на купівлю / продаж нерухомості.

  Потрібно розуміти, що оплата всіх податків розраховується від суми вказаної в експертній оцінці нерухомості, яку видають ліцензувані цінувальні компанії згідно з нормами встановленими Фондом держмайна, або відповідно до повної вартості вказаної в договорі.

  Експертну оцінку оплачує власник нерухомості, вартість оцінки становить в межах 600 грн.

  Взагалі тема оцінки — це окрема історія, про яку ми розповімо в майбутніх постах.

  І так про податки:

  Історично склалося, що в Херсоні Покупець нерухомості оплачує:

1. 1% внесок в Пенсійний Фонд;
2. 1% держмито;

  Продавець, в свою чергу оплачує податки в наступних випадках:

1. термін володіння нерухомістю менше ніж 3 роки — податок на дохід 5% від суми договору і військовий збір 1,5%;

2. друга і більш продаж за рік — податок на дохід 5% від суми договору і військовий збір 1,5%;

3. перший продаж за рік за умови володіння більше ніж 3 років — податок не сплачується (виняток — нерухомість, отримана у спадок).

  Взагалі хто і за що платить, сторони обговорюють в момент оформлення попереднього договору (так званий договір завдатку) - це теж окрема тема. І трапляється так, що всі податки бере на себе продавець чи покупець, Все залежить від переговорів.

  І остання витратна частина — послуги Нотаріуса, які в середньому по Херсону становлять 5000 грн за один договір, ці витрати зазвичай лягають на плечі покупця.

 Тепер знаючи цю нескладну арифметику, Ви зможете прорахувати вартість оформлення Вашої майбутньої нерухомості.

Image

г. Киев, Украина
тел.: 098 214 40 02
info@prodano.estate

Новости в недвижимости

Мы в соцсетях